Obtinerea autorizatiei de constructie este primul si cel mai important pas legal inainte de a incepe constructia casei tale in Ilfov sau Bucuresti. Procesul poate parea complicat, dar cu un ghid clar poti naviga usor prin fiecare etapa. In acest articol iti aratam toti pasii, actele necesare si termenele legale, actualizate pentru 2026.
De la Idee la Autorizatie: Hartă Generală
Procesul de autorizare in Ilfov urmeaza acesti pasi principali:
- Achizitie teren si verificare documentatie cadastrala
- Obtinere certificat de urbanism (CU)
- Realizare proiect tehnic (PTh) de catre arhitect autorizat
- Realizare studiu geotehnic
- Obtinere avize si acorduri (ISU, DSP, mediu, etc.)
- Depunere dosar pentru autorizatie la primaria UAT
- Emitere autorizatie de constructie (max. 30 zile)
- Incepere lucrari (anuntare primaria in 15 zile)
Pana la 60-90 de zile
In medie, intregul proces de la achizitia terenului pana la obtinerea autorizatiei dureaza 60-90 de zile in Ilfov, in functie de UAT si de complexitatea proiectului. Daca dosarul este complet, autorizatia vine mai repede.
Pasul 1: Verifică Documentele Terenului
Inainte de orice, asigura-te ca ai extrasul de carte funciara actualizat pentru terenul tau. Verifica daca:
- Suprafata din CF corespunde cu cea din contractul de vanzare-cumparare
- Terenul nu are sarcini, ipoteci sau litigii
- Zona este Construibila (nu agricola sau forestiera) - vezi in PUG-ul localitatii
- Ai acces la utilitati (drum de acces, electricitate, apa) - certificatul de urbanism iti va spune
Pasul 2: Obtine Certificatul de Urbanism
Certificatul de urbanism (CU) nu este autorizatie de constructie - este un act informational care iti spune CE poti construi pe parcela ta si IN CE conditii.
Unde se obtine:
La primaria UAT-ului de care apartine terenul (Voluntari, Otopeni, Corbeanca, Tunari, etc.)
Acte necesare pentru CU:
- Cerere tip pe formularul primariei
- Extras de carte funciara (actualizat, maxim 30 zile vechime)
- Plan de situatie (cx 1:500 sau 1:1000)
- Copie CI proprietar
- Taxa de eliberare (100-500 lei, conform HCL)
Informatii din certificatul de urbanism:
- Zona din PUG si regimul de inaltime maxim
- Retrageri fata de vecini si drum
- Procent de ocupare a terenului (POT)
- Coeficient de utilizare a terenului (CUT)
- Utilitati disponibile in zona
- Avize necesare pentru autorizatie
Pasul 3: Realizeaza Proiectul Tehnic
Proiectul tehnic (PTh) este documentatia tehnica pe baza careia se construieste. Trebuie realizat de un proiectant autorizat (arhitect + inginer structurist + inginer instalatii).
Ce contine un proiect tehnic complet:
- Memoriu tehnic - descrierea constructiei
- Planuri de arhitectura - plan parter, etaj, fatade, sectiuni
- Proiect de structura - calculul structurii de rezistenta, fundatii, stalpi, grinzi
- Proiect de instalatii - electric, sanitat, termic
- Detalii de executie - imbinar, armaturi, ancorari
- Breviar de calcul - justificarea solutiilor alese
- Lista de cantitati si deviz - pentru autorizare
Cost proiect tehnic pentru casa 150 m2:
8.000 - 15.000 lei, in functie de complexitate si de biroul de proiectare ales.
Pasul 4: Realizeaza Studiul Geotehnic
Studiul geotehnic este obligatoriu si stabileste ce tip de fundatii ai nevoie. Se face de un geotehnician autorizat si presupune foraje si analize de laborator pe mostra de sol.
In Ilfov, solul variaza semnificativ intre localitati. De exemplu:
- Voluntari, Ilfov - sol argilos, necesita fundatii pe beton cilindrite sau talpa larga
- Otopeni - teren nisipos-argilos, adapost freatic la adancime medie
- Corbeanca, Tunari - sol mai consistent, fundatii continue uzuale
Cost studiu geotehnic: 2.000 - 5.000 lei, in functie de numarul de foraje si complexitate.
Pasul 5: Obtine Avizele Necesare
In functie de localitate si de tipul constructiei, pot fi necesare:
| Aviz | De la | Necesar pentru | Termen |
|---|---|---|---|
| Aviz ISU | Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta | Toate constructiile noi | 30 zile |
| Aviz DSP | Directia de Sanatate Publica | Alimentare cu apa, canalizare | 30 zile |
| Aviz mediu | Agentia pentru Mediu | Constructii in zone protejate | 30 zile |
| Acord autoritate sanitara | DSP Ilfov | Puturi forate, fose septice | 30 zile |
| Aviz debransament | Distribuitor electric | Racordare electricitate | 30 zile |
| Aviz gaze / apa | Companiile de utilitati | Racordare utilitati | 30 zile |
Pasul 6: Depune Dosarul pentru Autorizatie
Dosarul pentru autorizatia de constructie se depune la primaria UAT de care apartine terenul. Contine:
- Cerere tip pe formularul primariei
- Certificat de urbanism (copie)
- Proiect tehnic - 2-3 exemplare + CD cu soft
- Studiu geotehnic (copie)
- Avize si acorduri (copii)
- Extras de carte funciara (copie)
- Dovada titlului de proprietate (contract VF, testament, etc.)
- Taxa de autorizare (calculata conform HCL)
- Imputernicire (daca depunerea o face alta persoana decat proprietarul)
Pasul 7: Emiterea Autorizatiei
Dupa depunere, primaria are 30 de zile sa emita autorizatia. In practica, in Ilfov, termenul mediu este 20-30 de zile pentru dosare complete. Vei primi:
- Autorizatia de constructie - documentul legal pentru a incepe
- Sau o comunicare de respingere - cu motivele refuzului, pe care le poti remedia si reincarca
Valabilitate autorizatie
Autorizatia de constructie este valabila 12 luni de la data emiterii. Daca nu ai inceput lucrarile in acest termen, poti solicita prelungire o singura data, cu inca 12 luni, cu conditia sa fi inceput organizarea de santier.
Pasul 8: Incepe Lucrarile
Dupa ce primesti autorizatia:
- Afiseaza autorizatia la santier vizibil de pe drum public
- Anunta primaria de inceperea lucrarilor in termen de 15 zile
- Contracteaza constructorul cu autorizatie de organizare de santier (daca e cazul)
- Pastreaza pe santier: autorizatia, proiectul tehnic, caiet de sarcini
- La terminarea lucrarilor, solicita receptia de la primaria localitatii
Avem experienta cu autorizarile in Ilfov
Echipa noastra a obtinut autorizatii pentru zeci de case in Voluntari, Otopeni, Corbeanca, Tunari si alte localitati din Ilfov. Te ajutam cu intregul proces, de la proiect la receptie.
Solicita consultanta →Intrebari Frecvente despre Autorizatia de Constructie
Actele necesare: cerere tip, certificat de urbanism, proiect tehnic (PTh), studiu geotehnic, extras CF, avize (ISU, DSP), planuri de situatie, declaratie proiectant. Dosarul se depune la primaria UAT unde se construieste.
Autorizatia se emite in maximum 30 de zile de la depunerea dosarului complet. In practica in Ilfov, termenul mediu este 20-35 de zile. Daca nu primesti raspuns in 30 de zile, poti considera respingerea tacita.
Taxa este 0.5-1% din valoarea constructiei. Pentru o casa de 150 m2 cu valoare de 300.000 lei, taxa este 1.500-3.000 lei. La aceasta se adauga proiectul tehnic (8.000-15.000 lei) si studiul geotehnic (2.000-5.000 lei).
Certificatul de urbanism (CU) stabileste ce poti construi pe un teren: regimul de inaltime, retragerile fata de vecini, utilitatile disponibile. Se obtine de la primaria UAT in 15-30 de zile si costa 100-500 lei.
Studiul geotehnic este obligatoriu pentru orice constructie noi in Romania, conform P100-1/2013. El stabileste tipul de fundatii potrivit pentru sol. Este recomandat in special in zonele din Ilfov unde solul variaza (Otopeni, Tunari, Corbeanca). Costa 2.000-5.000 lei.
Dupa obtinerea autorizatiei: anunta constructorul si incepe lucrarile; afiseaza autorizatia la santiervizibil de pe drum public; anunta primaria de inceperea lucrarilor in termen de 15 zile. Autorizatia este valabila 12 luni.